[양도소득세] 상생임대주택

소득세법시행령 제155조의3 [ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2022.02.15 신설) ] ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(2022.08.02 개정) 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것(2024.11.12 개정) 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(2023.02.28 개정) 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것(2023.02.28 신설) ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.(2022.02.15 신설) ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.(2023.02.28 개정) ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.(2025.12.30 직제개정) ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 재정경제부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.(2025.12.30 직제개정)

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소득세법시행규칙 제74조의3 [ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례(2023.03.20 신설) ] 영 제155조의3 제4항에서 "재정경제부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.(2026.01.02 직제개정)

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요건	국내에 1주택을 소유한 1세대
	직전임대차계약	주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 임대차계약(상생임대차계약 전 임대차계약) 직전임대차계약에 따른 임대기간 1년 6개월 이상
	상생임대차계약	직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상 (직전임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 달라도 가능함)

혜택	1세대1주택 비과세	조정대상지역 주택 2년 거주요건 면제
	거주주택 비과세	2년 거주요건 면제
	1주택자에 대한 장기보유특별공제 우대율 적용 (표2)	표2의 공제율 적용시 2년 거주요건 면제 (거주시 공제율은 적용 X)